律师您好,去年我们家购置了一套二手房,合同约定在交房之前,原房东若有户
1781689****
浙江省 绍兴市
合同纠纷
2020-04-07
0元
律师您好,去年我们家购置了一套二手房,合同约定在交房之前,原房东若有户口,则应迁出,若违反合同规定,则违约一日就需向我们支付房屋价格的万分之五,距离交房到现在已经7个月了,违约金约11万。现在原房东仍未将户口迁出,且称需要2年之后才能迁出。请问我们如果起诉要求原房东赔偿违约金10万,胜算大吗?
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暂无律师回复
蜜獾律所李
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对方违约可以收集证据去法院起诉,要求对方继续履行合同义务,并承担违约责任。违约金双方有约定从约定,但对方可以以违约金约定过高,请求法院予以降低。
2020-04-07回复
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胡思思
律师咨询 TA
可以起诉。证据充分的话胜诉可能性大,约定的违约金过高的话对方可申请法院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条的规定,当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的,可以认定为“过分高于造成的损失”,当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出调整。
2020-04-08回复
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目前并未对我们造成实际损失,但若我们在两年内卖房,原房东户口仍在,则会影响我们卖房,请问这样起诉,获得违约金的胜算大吗,违约金大概可以获得多少?
2020-04-08律师追答
你可以主张10万违约金,证据充分获得胜算可能性大,最终判多少要看法院的认定。你没有证明实际损失的证据,法院会依对方申请酌情减少违约金。你需要固定证据,向对方主张过迁户口的请求,证明对方违约主观的恶意。如果你现在就有卖房子的打算并付诸行动,可以主张因对方违约导致的预期利益的损失。
2020-04-08律师追答
李忠孝
律师咨询 TA
新房主可申请户口,把原房主户口挤成”空挂”,违约金官司该怎么打就怎么打。
2020-04-08回复
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或向派出所求助,审核产权后,派出所启动强制迁出程序。
2020-04-08律师追答
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合同纠纷法律知识
委托、行纪与居间合同
委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
代位权诉讼
代位权诉讼是一种突破债的相对性原则,使债权人代替债务人向第三人主张权利,以此来有效保全自己债权的措施。《合同法》第73条规定“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。”即当债权人发现债务人怠于行使对次债务人的到期债权时,债权人可以向法院起诉,直接以自己的名义代替债务人行使对次债务人的债权。根据《合同法解释》第14条规定代位权诉讼由被告住所地人民法院管辖。
先履行义务
根据我国《合同法》第67条相关规定,先履行义务是指“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”即双务合同中,应当先履行一方负有先履行义务,而后履行一方享有先履行抗辩权。
不安抗辩权
不安抗辩权指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有履行或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。由此可见不安抗辩权的成立条件包括双方当事人互负债务、债务履行有先后顺序、后履行债务人有丧失债务履约能力的极大可能。
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