借名买房 房子判给谁

长期以来，房价一直处在上升的阶段，全国甚至在之前掀起了一股炒房热，为了限制这些炒房的现象，各地房地产行业的调控持续升级，各项限购政策便应运而生。诸如“购房需本地户口”“缴纳社保一年”等限购政策让一众需要购房的人群感到非常焦急。房价一天天涨，而手里的资金慢慢缩水。
于是，被限购的人群想到了通过借名买房来规避相关房地产调控政策。那么，借名买房，房屋到底归谁的？出资人？还是出名人？

其实，从2017年8月开始，对于借名买房规避限购政策的，房屋到底归谁所有，有了最终的答案！
2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》（法发〔2017〕22号）（下称“意见”），该意见共30条内容，俗称金融审判30条，其中该意见第18条明确规定：

“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”
虽然，《意见》第18条并未明确该类合同效力，但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断，从严监管的倾向明显。事实上，法院内部已形成意见，对于借名买房规避国家房产限购政策的，合同一律无效！

那么合同无效后，房子到底归谁？相信也是所有借名买房人共同关注的问题。首先，我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的：

《合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

根据该条款规定，合同无效后发生三种法律后果：
其一是返还取得的财产责任，比如若房屋买卖合同无效，则一方返还购房款，另一方返还房屋；
其二是不能返还情形下的折价补偿，比如建设工程违法分包合同中，实际施工人的履行行为己固化于建设工程中，无法予以返还，参照双方约定的工程款予以结算。
其三是过错损失赔偿责任，该责任可能与上述两种法律后果结合使用，也可能单独适用。

由于借名买房涉及到2个法律关系，其一是出资人（借名人）与出名人（被借名人）之间的关于借名买房的内部协议（下称“借名协议”）；其二是被借名人（房屋买受人）与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。因此，针对这两个法律关系，我们逐一分析：

一、借名协议无效，而房屋买卖合同有效
如果借名协议无效，意味着出资人支付给被借名人代为转付的购房款，在合同无效后，只能由被借名人予以返还，双方形成的是一种债权债务关系，而被借名人取得房屋的产权，这在房价暴涨的年代，相信是无数被借名人梦想看到的结果。

因此，借名协议无效，意味着真正的出资人将无法按照预先的设想，依法取得登记在被借名人名下的房产。在借名协议无效，而房屋买卖合同有效的情况下，房产将归被借名人所有！！！

二、借名协议及房屋买卖合同均无效
虽然在意见中并未明确表述借名协议及房屋买卖合同均无效，但是借名购房中涉及到两个法律关系均是无效的法律关系，在这种情况下，意味着被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效，房屋买卖合同无效，意味着出卖人需要返还被借名人的购房款，而被借名人应依法返还房屋。

因此，当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下，也意味着房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出卖人的，系争房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态。

当然，需要特别说明的是：对于借名买房中涉及到的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题，需要人民法院或仲裁机构依法认定，但是，对于民事诉讼来说，“不告不理”是基本处理原则，若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下，《房屋买卖合同》按照有效来处理，也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前，房屋的产权仍然归被借名人所有！！！

综上所述，无论是什么情况，只要你是带着侥幸心理，想要通过借名买房的手段来规避国家房地产调控政策，房子可能是借名人的，可能是出卖人的，但怎么样都不会判到出资人手里！所以，那些想要通过小手段来购房的人，还是趁早打消这个想法吧，不然钱和房子两空啊！