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(一)首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同(预售商品房买卖合同)双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。注意，此处所谓的房屋买卖合同，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的网签)，因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力。故只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。(二)收集并保存卖方违约的证据收集并保存卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。当然，也是要在法律规定的诉讼时效内，向法院提起诉讼，否则的话买方的权利就有可能无法通过诉讼方式进行保障。(三)向法院提起诉送(这时买方有两个选择，择一行使)1、要求继续履行;2、要求解除合同并由此带来的赔偿损失(这里需要由买方就赔偿的具体数额提供相应的证据进行举证，否则的话起诉到法院将会承担不利的法律后果)。那么，具体该如何要求卖方继续履行或者要求解除合同并由此带来的赔偿损失呢？(1)起诉要求继续履行根据《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，经另一方当事人的请求，法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。《民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。因此，在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。(2)起诉要求解除合同并赔偿实际损失①违约金和实际损失一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。②实际损失的确定实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。根据《上海市高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：A、双方协商确定的，从其约定;B、双方不能协商确定的：a、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;b、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。如果您遇到类似或其他的法律问题，可以在微信搜索淘法律师咨询小程序，在法律咨询板块输入您的问题，将会有三个以上的律师免费帮你解答问题。

2021-08-23 17:06:31 已有 0人点赞

仲裁调解书是仲裁庭对当事人自愿达成的调解协议依法制作的，记载当事人之间调解协议内容的具有法律效力的文书。仲裁调解书既是当事人协商结果的记录，又是仲裁庭认可调解协议的证明。仲裁裁决书是仲裁庭对仲裁纠纷案件作出裁决的法律文书。仲裁调解书与仲裁判决书都作为仲裁程序处理后的司法文书，其内容在法律效力上也有一定的区别。那么，仲裁调解书与仲裁裁决书的不同点有哪些？一、仲裁调解书与仲裁裁决书的相同点仲裁调解书和仲裁裁决书作为劳动仲裁的结案方式，存在着相同的地方：仲裁调解书和仲裁裁决书送达后，均表明劳动争议仲裁委员会已从仲裁法律程序上解决了双方当事人的争议，即意味着仲裁程序的结束;双方当事人应自觉履行。在仲裁调解书和仲裁裁决书生效后，当事人不得再以同一理由、同一事实向仲裁机关申请仲裁。如果申请仲裁的，劳动争议仲裁机关将不予受理。根据《企业劳动争议处理条例》第31条规定，当事人对发生法律效力的调解书和裁决书，应当依照规定的期限履行。一方当事人逾期不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。人民法院为执行调解书和裁决书而发出的协助执行通知书，有关单位和人员必须执行。因而不管是调解书还是裁决书，都具有强制执行效力。二、两种结案方式的不同点（1）生效的时间不同。调解书自送达之日起具有法律效力。仲裁裁决书并不是送达后立即生效，而是当事人自收到裁决书之日起15日内不起诉的，裁决书即发生法律效力。（2）提起诉讼的权利不同。当事人双方或其中一方不得就调解书的内容向人民法院起诉，而对裁决书，当事人对其不服或有异议，可在法定的期限内向人民法院起诉。如果当事人想尽快结案，使自己的权益得到更快的保护，无疑以仲裁调解书的方式结案是更好的选择。如果调解方案，自己不是十分满意，不要勉强自己接受调解方案，可以不同意调解方案，要劳动仲裁委员会作出裁决。如果对裁决不服，可以向法院提起诉讼。淘法网小编为您整理这篇文章，希望能更好的帮助您了解关于仲裁调解书与仲裁裁决书的不同点有哪些的法律知识，如果您遇到类似或其他的法律问题，可以在微信搜索淘法律师咨询小程序，在法律咨询板块输入您的问题，将会有三个以上的律师免费帮你解答问题。

2021-08-19 17:23:24 已有 0人点赞

为了提高办案效率，缩短办案周期，尽快地解决当事人之间的权利义务纠纷，法律规定一些简单清楚、权利义务关系明确的案件可以适用简易程序审理，那么具体哪些案件可以适用简易程序呢，本文将做具体阐述。一、简易程序的特点1、起诉方式简便，当事人可以口头起诉;2、受理程序简便，当事人双方可以同时到基层法院或者它的派出法庭请求解决纠纷，法院或其派出法庭可以当即审理，也可以择期审理;3、传唤方式简便，法院可以简便方式传唤、通知当事人、证人，不要求必须采用传票、通知书形式;4、审判组织简便，由审判员一人独任审理;5、庭审程序简便，不必按照普通程序那样严格，按照程序进行法庭调查、辩论等;6、审限短，从立案次日起3个月内审结，并且不得延长;7、重视调解，当事人同时到庭的可以先行开庭进行调解。二、哪些案件适用简易程序1、结婚时间短，对婚前财产、共同财产双方当事人意见比较一致，争议不大的离婚案件;结婚时间不长，当事人婚前患有法律规定不准结婚的疾病的离婚案件。2、权利义务关系明确，双方无大争议，只是各自坚持已见，在给付金额多少和何时给付上有争议的追索赡养费、扶养费和抚育费的案件。3、确认或变更收养、抚养关系，双方争议不大的案件。4、借贷关系明确、证据充分和金额不大的债务案件。5、遗产和继承人范围明确、遗产数额不大的案件。6、事实清楚、责任明确、赔偿金额不大的损害赔偿案件。7、事实清楚、情节简单、是非明确、争议焦点集中、争议金额不大的其它案件。《民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。如果您遇到类似或其他的法律问题，可以在微信搜索淘法律师咨询小程序，在法律咨询板块输入您的问题，将会有三个以上的律师免费帮你解答问题。

2021-08-19 17:21:18 已有 0人点赞